Z faktu, iż inwestycja budowlana prowadzona jest na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę nie oznacza, iż budynek nie powoduje szkód we własności właścicieli nieruchomości zlokalizowanych na gruntach sąsiednich. Postępowania administracyjne w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz o pozwoleniu na budowę, w szczególności w przypadkach, gdy dotyczą dużych inwestycji, często budzą wiele kontrowersji, wyrażanych przez mieszkańców sąsiednich nieruchomości poprzez składanie uwag, wniosków i sprzeciwów. Zwykle jednak, gdy inwestor uzyska decyzję o pozwoleniu na budowę, rezygnują z dalszej walki.

Tymczasem rozpoczęcie realizacji inwestycji stanowić może podstawę do wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym. Będzie tak w przypadku, gdy sposób zagospodarowania nieruchomości uniemożliwia lub ogranicza korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Zgodnie z art. 144 kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Sąd Najwyższy uznał, iż tamowanie przez inwestycję przenikania światła lub powietrza stanowi przykład immisji pośrednich, zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Nadmierne zaciemnienie lokalu może bowiem prowadzić do uniemożliwienia jego pełnego wykorzystania, na przykład w zakresie nasłonecznienia jako źródła ciepła, hodowli roślin, czy też korzystania z balkonu. Oznacza to zatem, iż pomimo że nowo powstający wieżowiec spełnia normy wynikające z przepisów prawa budowlanego, na przykład w zakresie zachowania odległości pomiędzy poszczególnymi budynkami, to nie wyklucza to możliwości zaistnienia szkody po stronie właścicieli mieszkań, znajdujących się na najniższych piętrach budynku wybudowanego wcześniej, jeżeli w wyniku realizacji nowej inwestycji, zmniejszy się poziom ich nasłonecznienia.

U podstaw roszczenia odszkodowawczego leżą przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z pierwszym ze wskazanych aktów prawnych, jeżeli decyzja o warunkach zabudowy powoduje, iż korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Jeżeli zatem w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe lub ograniczone, właścicielowi przysługuje roszczenie o odszkodowanie w związku z obniżeniem się wartości tej nieruchomości.

Fakt, że właściciel nieruchomości dokonuje jej zabudowy na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej, nie wyklucza możliwości wyrządzenia przez taką budowę szkody, nawet jeżeli jest ona realizowana zgodnie z decyzją administracyjną. Wprawdzie organ administracyjny wydając decyzję dotyczącą budowy obowiązany jest badać, czy budowa nie narusza praw sąsiadów, co nie pozwala sądowi w sprawie cywilnej nakazać rozebrania obiektu zbudowanego zgodnie z pozwoleniem na budowę, to jednak nawet budowa zgodna z pozwoleniem na budowę i warunkami zabudowy może wyrządzić szkodę właścicielom sąsiednich nieruchomości. Poszkodowany może też wystąpić na ogólnych zasadach o odszkodowanie od sprawcy szkody i wówczas sąd samodzielnie ustala i ocenia przesłanki odpowiedzialności deliktowej, w tym bezprawność działania, a więc między innymi to, czy budynek wzniesiony został zgodnie z pozwoleniem na budowę, jak również czy jego wzniesienie, nawet zgodne z prawem budowlanym, zakłóciło ponad przeciętną miarę, korzystanie z nieruchomości sąsiedniej. Może się bowiem okazać, że z różnych przyczyn, budowa, nawet zgodna z pozwoleniem na budowę, zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę wynikającą z obiektywnie pojmowanego społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i tak samo rozumianych stosunków miejscowych, a więc narusza art. 144 kc.

Pamiętać trzeba jednak, iż – jak stwierdził Sąd Najwyższy – społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe zależą między innymi od miejsca położenia nieruchomości oraz czasu i sposobu korzystania z niej. W odniesieniu do nieruchomości miejskich właściciele muszą zawsze liczyć się z możliwością zmiany nasłonecznienia ich budynków w miarę rozwoju budownictwa i zabudowy gruntów sąsiednich, nie mogą więc dochodzić szkód spowodowanych zmniejszeniem nasłonecznienia ich budynków przez budynki sąsiadów, którzy zabudowali swe grunty zgodnie z przepisami prawa i nie naruszyli praw właścicieli gruntów sąsiednich.

Nie stanowi to jednak generalnej reguły, a każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, oceniając rzeczywiście poniesioną przez właściciela szkodę.