Procedurę wywłaszczenia nieruchomości, czyli pozbawienia właściciela prawa do jego gruntu, reguluje kilka aktów prawnych. Są to przede wszystkim ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy specjalne, zwane specustawami, ideą których jest przyspieszenie postępowania w celu możliwie najsprawniejszej realizacji odpowiednich inwestycji. Wspólnym elementem wszystkich regulacji, nie licząc celu wywłaszczenia, którym co do zasady jest realizacja projektu społecznie uzasadnionego, jest prawo dotychczasowego właściciela do uzyskania odszkodowania. W zależności od podstawy prawnej oraz rodzaju inwestycji, do orzekania powołane zostały różne organy administracyjne, jednak w postępowaniach takich istnieje pewien schemat, pozwalający krótko opisać, jak w praktyce wygląda postępowanie, zmierzające do zwiększenia wysokości odszkodowania.

W pierwszej kolejności organ, powołany do wydania stosownego rozstrzygnięcia, wydaje decyzję o lokalizacji inwestycji. Decyzja taka opisuje cel wywłaszczenia, w tym przede wszystkim kto jest inwestorem, jaka inwestycja zostanie zrealizowana oraz na jakich zasadach następuje pozbawienie właściciela prawa do części lub całości gruntu. Gdy decyzja taka nabędzie przymiot ostateczności, a zatem nie będzie przysługiwało od niej odwołanie w toku postępowania administracyjnego, wydawana jest decyzja o wysokości przyznanego właścicielowi odszkodowania. Właściwy podmiot wydaje decyzję na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Warto wiedzieć, iż w większości przypadków operaty takie przygotowywane są dla wielu nieruchomości jednocześnie. Wynika to z faktu, iż co do zasady, sporządzane są one przez rzeczoznawców majątkowych, pozostających do dyspozycji właściwego organu na podstawie umowy, zawartej w wyniku rozstrzygnięcia przetargu na ich usługi. Zdarza się zatem, iż wycena rzeczoznawcy, z różnych przyczyn, odbiega od faktycznej, rynkowej wartości wywłaszczonej nieruchomości.

Od decyzji wydanej przez organ pierwszej instancji przysługuje odwołanie do organu wyższego rzędu. Odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od dnia, w którym strona dowiedziała się o treści decyzji. Podkreślenia wymaga, iż odwołanie nie wymaga specjalnej formy. Wystarczającym jest, by z jego treści jasno wynikało, iż właściciel nie zgadza się z wydaną decyzją. Można je zatem przygotować i złożyć samodzielnie. Warto jednak już na tym etapie rozważyć skorzystanie z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, gdyż ułatwi to wyartykułowanie ewentualnych zarzutów oraz odniesienie ich do przepisów prawa, co w wielu wypadkach ma kluczowe znaczenie dla podważenia zaufania organu do prawidłowości wykonania operatu. Ma to również szczególne znaczenie w kontekście ewentualnej skargi do sądu administracyjnego w przypadku niekorzystnego rozstrzygnięcia odwołania przez organ drugiej instancji. Warto także rozważyć zlecenie sporządzenia innemu rzeczoznawcy nowego operatu szacunkowego. Mimo, iż organ odwoławczy zobowiązany jest do dokładnego zbadania sprawy i dążenia do wyjaśnienia wszelkich wątpliwości, nie ma on prawa podważać niektórych elementów operatu szacunkowego, sporządzonego w postępowaniu przed organem pierwszej instancji – na przykład sposobu doboru nieruchomości podobnych do wywłaszczonej, na podstawie których rzeczoznawca wyliczył wartość wywłaszczonego gruntu. Z tego też powodu nowy operat szacunkowy, sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, ma bardzo duże znaczenie i stanowi dowód zasadności wniesienia przez właściciela odwołania. W zależności od regionu Polski, a także wielkości działki, koszt sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę wynosi od kilkuset do kilku tysięcy złotych, jednakże często są to koszty uzasadnione roszczeniem właściciela.

Organ odwoławczy, rozstrzygając sprawę, może przychylić się do argumentów odwołującego i orzec co do istoty sprawy, ewentualnie zobowiązać organ pierwszej instancji do jej ponownego rozpatrzenia, lub też odmówić odwołującemu słuszności. W tym przypadku właścicielowi przysługuje prawo wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego, w terminie trzydziestu dni od dnia, w których poznał on treść rozstrzygnięcia.

Skargę można sporządzić samodzielnie, mając jednak na uwadze, iż postępowanie przed sądem administracyjnym jest znacznie bardziej sformalizowane, niż postępowanie administracyjne, a sama skarga musi czynić zadość wymogom, przewidzianym w przepisach prawa. Należy w niej przede wszystkim szczegółowo opisać, jakie błędy zostały popełnione przez organy orzekające w postępowaniu administracyjnym, jakim przepisom uchybiono, a także jasno określić, czego domaga się skarżący. Jest to też ostatni moment kiedy, na poparcie swoich argumentów, do postępowania można włączyć niezależny operat szacunkowy.

Sąd rozstrzyga o zasadności skargi na rozprawie. Mimo, iż obecność odwołującego nie jest obowiązkowa, nie warto rezygnować z możliwości wystąpienia przed sądem, gdyż skład orzekający może chcieć zadać dodatkowe pytania. Jeżeli skarga sporządzona została przez profesjonalnego pełnomocnika, który reprezentuje właściciela wywłaszczonego gruntu również na rozprawie, najprawdopodobniej to właśnie pełnomocnik udzieli sądowi wyczerpujących odpowiedzi. Nie oznacza to jednak, iż obecność odwołującego staje się zbędna.

Co do zasady sąd, rozstrzygając na korzyść odwołującego, kieruje sprawę do ponownego rozpoznania przez organ administracji, udzielając przy tym wskazówek, na czym polegały nieprawidłowości pierwszego rozstrzygnięcia. Dzięki temu korzystny wyrok sądu bardzo często umożliwia uzyskanie pozytywnego rozstrzygnięcia przy ponownym rozstrzyganiu przez organ administracji.

Od niekorzystnego rozstrzygnięcia wojewódzkiego sądu administracyjnego przysługuje skarga do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Sporządzić może ją tylko adwokat lub radca prawny. Skarga kasacyjna nie pozwala też na zgłaszanie nowych dowodów, a podstawy jej wniesienia koncentrują się wyłącznie na naruszeniu przepisów prawa przez wojewódzki sąd administracyjny. Z tego też powodu jest najbardziej sformalizowana i najtrudniejsza do sporządzenia.

Podsumowując warto wspomnieć, iż skorzystanie z postępowania odwoławczego, a także możliwości wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego, wiąże się z niewielkim ryzykiem. Wniesienie odwołania w postępowaniu administracyjnym nie podlega opłacie. Natomiast koszt wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego oraz skorzystania z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, w przypadku negatywnego rozstrzygnięcia, wynosi około tysiąca złotych. Warto zatem rozważyć, czy poniesienie takiego kosztu nie jest uzasadnione.

Ponadto, zgodnie z obowiązującymi przepisami, sąd administracyjny nie może orzec na niekorzyść skarżącego. Nie ma zatem obawy, iż w wyniku wniesienia skargi, przyznane zostanie niższe odszkodowanie.