Plan miejscowy, czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, stanowi dokument planistyczny, którego ustalenia kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania własności. Rada gminy, uchwalając plan, określa zatem między innymi w jaki sposób można korzystać z nieruchomości, co na niej wybudować i jak wysokie mogą być budynki, czy też jaki procent powierzchni działki powinien zostać ukształtowany jako tereny zielone. Jak nietrudno się domyślić, wielokrotnie ustalenia planu niweczą zamierzenia właścicieli działek, pozbawiają je możliwości zabudowy lub też przeznaczają pod zabudowę całe obszary. Jeżeli próby wzruszenia uchwały w trybie postępowania administracyjnego zawiodą, pozostaje jeszcze możliwość uzyskania stosownej rekompensaty.

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może wystąpić do gminy z trzema różnymi roszczeniami.

Może żądać odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, wykupienia nieruchomości lub jej części lub też odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Drugie i trzecie, spośród wskazanych roszczeń, wiążą się bezpośrednio z przeniesieniem własności nieruchomości. Nie są zatem korzystne, z punktu widzenia właściciela, którego działki tylko w niewielkim stopniu objęte zostały niekorzystnymi postanowieniami planu miejscowego. W takiej sytuacji można wystąpić do właściwego urzędu z wnioskiem o wypłatę stosownego odszkodowania z tytułu poniesionej szkody.

Właściciel, aby wykazać, że poniósł szkodę, musi wykazać, iż w wyniku uchwalenia planu miejscowego nie może korzystać ze swojej nieruchomości w taki sposób, w jaki mógłby korzystać gdyby planu nie było. Może też dowieść, iż skutkiem jego uchwalenia, było zmniejszenie wartości nieruchomości. Do niedawna w orzecznictwie sądów dominował pogląd, iż sposób korzystania z nieruchomości określa plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy. Jeżeli teren objęty planowaniem nie został uprzednio przeznaczony do wykorzystania budowlanego, uchwalenie nowego planu nie realizuje przesłanki uniemożliwienia korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób. Taka linia orzecznicza została przełamana kilka lat temu dwoma wyrokami Sądu Najwyższego. Jak słusznie podkreślił też Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu (wyrok z dnia 24 marca 2010 r., II SA/Wr 48/2010), faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu należy rozumieć w sposób odnoszący do rzeczywistej wartości, jaką nieruchomość ta posiadała zanim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający aktualne przeznaczenie tej nieruchomości wszedł w życie. Innymi słowy, jeżeli zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy nieruchomość mogła zostać zabudowana, a plan miejscowy to wyklucza lub ogranicza powierzchnię działki przeznaczoną pod zabudowę, dochodzi do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, co uprawnia właściciela do wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym.

Ponadto plan miejscowy, nawet jeśli nie zmienia sposobu zagospodarowania nieruchomości, może wpływać bezpośrednio na jej wartość, w wyniku czego właściciel ponosi szkodę, której naprawienia może żądać od gminy. Z sytuacją taką mamy do czynienia między innymi w przypadku, gdy nieruchomość nie miała ustalonego sposobu zagospodarowania, a zgodnie z postanowieniami planu, nie podlega zabudowie. Lub też gdy plan miejscowy, na działce graniczącej z działką poszkodowanego właściciela, dopuścił zabudowę przemysłową, co skutkować będzie obniżeniem jej wartości ze względu na uwarunkowania sąsiedzkie.

Warto wspomnieć, iż roszczeń z tytułu szkody poniesionej w wyniku uchwalenia planu miejscowego, osoby fizyczne mogą dochodzić przez okres dziesięciu lat. Ma to ogromne znaczenie, gdyż zdecydowana większość planów miejscowych, w szczególności na terenach miejskich, weszła w życie stosunkowo niedawno, co oznacza, że nie upłynął jeszcze termin przedawnienia.