Wywłaszczenie nieruchomości zawsze budzi duże emocje. Nic dziwnego, Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej chroni przecież własność i prawo dziedziczenia, podczas gdy wywłaszczenie polega na pozbawieniu właściciela jego prawa do dysponowania nieruchomością. Pamiętać należy jednak, iż Konstytucja dopuszcza także ograniczenie prawa własności pod warunkiem, iż zostanie to przewidziane w ustawie, a samo ograniczenie nie narusza istoty prawa własności. Nic więc dziwnego, że procedura wywłaszczenia została bardzo szczegółowo uregulowana przez ustawodawcę w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Jeszcze większe kontrowersje towarzyszą jednak wywłaszczeniu w trybie tzw. specustaw, czyli m.in. ustawy o transporcie kolejowym (specustawa kolejowa), ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (specustawa drogowa), czy też ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (specustawa EURO 2012). Wynika to z faktu, iż zapisy każdej ustawy specjalnej upraszczają procedurę wywłaszczenia na cel w niej określony, w wyniku czego właściciele nieruchomości często nie wiedzą nawet, jak skutecznie przeciwdziałać inwestycjom realizowanym na ich gruntach w trybie specustaw. Ostatnim etapem postępowania jest przyznanie dotychczasowemu właścicielowi odszkodowania z tytułu wywłaszczenia. Procedury, towarzyszące wywłaszczeniu na podstawie poszczególnych specustaw są do siebie zbliżone, jednak nieznacznie się różnią, dlatego w niniejszym artykule skupimy się na inwestycji, polegającej na budowie połączenia kolejowego.

Szczególne zasady i warunki przygotowania inwestycji dotyczących linii kolejowych, w tym warunki lokalizacji i nabywania nieruchomości na ten cel oraz organy właściwe w tych sprawach określa ustawa o transporcie kolejowym. W wyniku przeprowadzonego postępowania wojewoda wydaje decyzję o lokalizacji linii kolejowej. Decyzja taka przyznaje PKP Polskim Liniom Kolejowym S.A. prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zobowiązuje dotychczasowego właściciela do niezwłocznego wydania nieruchomości, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń oraz uprawnia do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez PLK S.A. Innymi słowy, decyzja wojewody (a w przypadku przeprowadzenia postępowania odwoławczego – decyzja ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa) stanowi decyzję wywłaszczeniową, pozbawiającą właściciela faktycznego prawa do dysponowania nieruchomością.

Oczywiście, ustawodawca przewidział, iż za nieruchomości oraz ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między PLK S.A. a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym nieruchomości lub osobą, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości. Należy uwypuklić, iż obowiązkiem wypłaty odszkodowania obciążony został inwestor, a co za tym idzie, w jego żywotnym interesie pozostaje zaniżenie wartości nieruchomości, objętych decyzją o lokalizacji linii kolejowej. Ponadto, w przypadku braku porozumienia w kwestii wysokości odszkodowania pomiędzy PLK S.A., a właścicielem w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w formie decyzji. Tymczasem, jak dowodzi praktyka, właściciel nieruchomości nie ma w ramach tak zwanych uzgodnień możliwości negocjacji wysokości odszkodowania. W przypadku odmowy przyjęcia zaproponowanej przez PLK S.A. – najczęściej po upływie co najmniej połowy okresu przewidzianego na uzgodnienia – kwoty, sprawa przekazywana jest wojewodzie.

Niestety, groźba przekazania sprawy do rozstrzygnięcia przez wojewodę bardzo często skutecznie zniechęca właścicieli do dochodzenia zwiększenia wysokości odszkodowania. Wśród najczęstszych przyczyn wymieniane są obawa przed zmniejszeniem zaproponowanej przez inwestora kwoty, niedostateczna znajomość rynku nieruchomości, uniemożliwiająca właściwe oszacowanie wartości wywłaszczonej nieruchomości, zawiłość zapisów ustawowych oraz brak dostatecznej wiedzy, uniemożliwiający dochodzenie roszczeń w postępowaniu administracyjnym, a także w wielu przypadkach konieczność natychmiastowego zapewnienia rodzinie nowego dachu nad głową.

Tymczasem niejednokrotnie, dzięki odpowiednio przygotowanej dokumentacji, udaje się uzyskać decyzję wojewody, ustalającą wysokość odszkodowania na kwotę znacznie przewyższającą – czasem nawet dwukrotnie – wartość odszkodowania zaproponowaną przez PLK S.A. Jest zatem o co walczyć.