Przeciwnicy planowania ochrony przyrody często argumentują w trakcie procedury udziału społeczeństwa w powstawaniu dokumentu, iż skutkiem wprowadzenia planów ochrony jest zawsze ograniczenie przysługującego właścicielom prawa własności. Warto podkreślić, iż najczęstszym sposobem korzystania z tego prawa jest zabudowa nieruchomości. Dlatego właśnie każdy zapis planu ochrony, sugerujący ograniczenie zabudowy na terenach cennych przyrodniczo, wzbudza olbrzymie kontrowersje – zarówno wśród mieszkańców, jak i przedstawicieli samorządów lokalnych. Idealną sytuacją było by stosowne wyważenie interesów właścicieli nieruchomości oraz potrzeb ochrony przyrody, jednak nie zawsze udaje się wypracować odpowiedni kompromis. Nie oznacza to jednak, iż plan ochrony ogranicza prawo zabudowy nieruchomości, nawet jeśli wydaje się to wynikać z jego zapisów.

Zacznijmy jednak od uporządkowania kilku kwestii.

Konieczność zawarcia w projekcie planu ochrony ustaleń do studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz planów miejscowych wynika wprost z przepisów stosownych rozporządzeń, dotyczących sporządzania projektów planów ochrony dla parków narodowych, rezerwatów przyrody, parków krajobrazowych, czy też obszarów Natura 2000. Wykonawca projektu planu ochrony, będący zazwyczaj przedsiębiorcą, który otrzymał zlecenie wykonania dokumentu od odpowiedniego organu, nie ma zatem możliwości pominięcia zapisów, dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Skutkowałoby to bowiem niezgodnością dokumentu z obowiązującymi przepisami prawa, a w konsekwencji nienależytym wykonaniem umowy. Z drugiej jednak strony nie oznacza to, iż wszystkie zaproponowane przez wykonawcę zapisy są słuszne.

Najistotniejsze jednak z punktu widzenia właścicieli nieruchomości jest to, iż plan ochrony, nawet po jego ustanowieniu, nie stanowi podstawy odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przypomnijmy, iż właściciel nieruchomości może ją zabudować w granicach wyznaczonych przez plan miejscowy, a w przypadku gdy na danym terenie nie obowiązuje plan miejscowy, w granicach wyznaczonych przez decyzję o warunkach zabudowy. Ustanowienie planu ochrony dla formy ochrony przyrody znajdującej się w granicach administracyjnych gminy nie skutkuje zakazem zabudowy, nawet gdy co innego wynika z jego zapisów. Tymczasem niejednokrotnie zdarza się, iż organ odmawia wydania decyzji o warunkach zabudowy, uzasadniając to zapisami planu ochrony dla jednej z form ochrony przyrody. Działanie to jest jednak nieprawidłowe. Żaden przepis prawa nie daje bowiem podstaw, by zapisy ustanowionego planu ochrony odnosić wprost do polityki zagospodarowania przestrzennego gminy. Co więcej, z aktów wykonawczych do ustawy o ochronie przyrody wprost wynika, iż plan ochrony zawiera ustalenia do studiów i planów miejscowych. Tymczasem wyłączne kompetencje w zakresie zmiany ich zapisów posiadają gminy.

Potwierdza to również orzecznictwo sądów administracyjnych, zgodnie z którym ustalenia do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zawarte w planach ochrony, adresowane są do gmin i wpływają wyłącznie na zapisy dokumentów planistycznych. W sytuacji, gdy ustalenia te nie zostaną zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie mogą stanowić samoistnych zakazów realizacji określonych zamierzeń budowlanych odnoszących bezpośredni skutek w stosunku do obywateli.

Innymi słowy, w przypadku odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy, dla działki nie objętej planem miejscowym, wyłącznie ze względu na ustalenia do studiów i planów zawarte w planie ochrony, decyzja taka jest błędna i powinna zostać wyeliminowana z obrotu prawnego w drodze odwołania.